גולדן ויזה ליוון 2026: המדריך המלא למשקיע הישראלי

גולדן ויזה ליוון (ויזת זהב, Golden Visa) היא אשרת תושבות אירופית לחמש שנים, שמוענקת למי שרוכש נדל"ן ביוון בשווי מינימלי של 250,000 עד 800,000 יורו, בהתאם לאזור ולסוג הנכס. התושבות מתחדשת ללא הגבלת זמן, מכסה שלושה דורות במשפחה, אינה מחייבת מגורים ביוון, ופותחת בהמשך מסלול לאזרחות אירופית. אחרי שפורטוגל הוציאה את הנדל"ן מהתכנית שלה וספרד סגרה את תכניתה לגמרי, יוון נותרה אחת האפשרויות האחרונות באירופה לתושבות דרך רכישת נכס. במדריך הזה ריכזנו את כל מה שחשוב לדעת נכון לשנת 2026: סכומים לפי אזורים, תנאים, עלויות אמיתיות, מסים והתהליך צעד אחר צעד, כולל שינויי החקיקה האחרונים שרוב המדריכים ברשת עדיין לא מעודכנים בהם.

מהי תכנית ויזת הזהב של יוון?

ויזת הזהב היוונית היא תכנית תושבות באמצעות השקעה (Residency by Investment) שמפעילה ממשלת יוון מאז 2013. העיקרון פשוט: משקיע זר שרוכש נדל"ן ביוון בשווי המינימלי הקבוע בחוק מקבל אשרת תושבות לחמש שנים, לו ולמשפחתו הקרובה.

מטרת התכנית מבחינת יוון היא הזרמת הון זר למשק, ומכאן היגיון שכדאי להכיר: ככל שכלכלת יוון מתחזקת, המדינה מקשיחה את התנאים. כך קרה בספטמבר 2024, כשנכנסה לתוקף רפורמה שהעלתה משמעותית את ספי ההשקעה. מי ששוקל את המהלך צריך להניח שהתנאים של היום טובים מאלה של מחר, כפי שמוכיחות העלאות הסף החוזרות בעשור האחרון.

חשוב לדייק: מדובר בתושבות, לא באזרחות. אין דרישת שהות מינימלית ביוון, והתושבות מתחדשת כל חמש שנים כל עוד נכס בשווי הנדרש נשאר בבעלותכם.

כמה צריך להשקיע לקבלת גולדן ויזה ביוון ב-2026?

נכון ל-2026, סף ההשקעה נקבע לפי שלוש מדרגות, בהתאם לאזור ולסוג הנכס:

מדרגה ראשונה, 800,000 יורו: באזורים המבוקשים: מחוז אטיקה (אתונה רבתי), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים. נדרש נכס בודד עם שטח שימוש עיקרי של 120 מ"ר לפחות (מחסן וחניה אינם נספרים).

מדרגה שנייה, 400,000 יורו: בכל שאר חלקי יוון, ובהם אזורי הביקוש של המשקיעים הישראלים בצפון יוון ובחלקידיקי. גם כאן נדרש נכס בודד בשטח עיקרי של 120 מ"ר לפחות.

חלקידיקי, צפון יוון: מהאזורים המבוקשים במדרגת ה-400,000 יורו

מדרגה שלישית, 250,000 יורו: מסלול מיוחד שנשאר בסף הישן, לאחד משני סוגי נכסים:

• נכס לשימור שנרכש ומשופץ בהתאם לכללי השימור היווניים, ללא דרישת שטח מינימלי
• נכס שהוסב ממסחר למגורים, בתנאי שההסבה הושלמה אחרי 5/4/2024, שלא התקיימה בנכס פעילות עסקית בחמש השנים שקדמו לרכישה, ושהנכס אינו משמש כתובת רשומה לתאגיד

שלושה דגשים שמשקיעים מפספסים: החוק דורש נכס בודד, כלומר אי אפשר לצרף שתי דירות זולות כדי להגיע לסף. שווי ההשקעה חייב להישמר לאורך כל תקופת התושבות, אך מותר למכור ולרכוש נכס חלופי כל עוד הערך נשמר ברציפות. ובאיים הסמוכים לגבולות יוון קיימות מגבלות רכישה לאזרחים שאינם אירופאים, נקודה שחובה לבדוק לפני שמתאהבים בנכס.

מה היתרונות של התושבות היוונית למשקיע הישראלי?

היתרון המרכזי הוא חופש התנועה: תושבות יוונית מבטלת עבורכם את מגבלת 90 הימים בכל 180 יום שחלה על ישראלים במרחב שנגן. ביוון תוכלו לשהות ללא הגבלה כלל. נוסף על כך:

• כניסה חופשית ליוון ולמרחב שנגן, בלי אשרות ובלי רישום ETIAS שצפוי לחול על תיירים ישראלים
• תושבות לשלושה דורות: המשקיע, בן או בת הזוג, ילדים והורים של שני בני הזוג
• גישה לשירותי בריאות וחינוך ציבוריים ביוון
• זכות להחזיק ולנהל חברה יוונית ללא צורך בנציג אירופי
• מסלול לאזרחות יוונית ודרכון אירופי לאחר 7 שנות תושבות, בכפוף למבחני שפה, תרבות והיסטוריה ולמגורים בפועל ביוון
• אין חובת מגורים ביוון: אפשר להמשיך לחיות בישראל ולהחזיק בתושבות
• הילדים נכללים בבקשה שמוגשת לפני גיל 21, התושבות שלהם בתוקף עד גיל 24, ובין 21 ל-24 הם זכאים גם לאישור עבודה ביוון

לשהות ביוון ללא הגבלת זמן: אחד היתרונות המרכזיים של התושבות

איך עובד התהליך? שני שלבים מרכזיים

התהליך מתחלק לשני שלבים נפרדים, כשהשני מתחיל רק עם השלמת הראשון.

שלב א', הנדל"ן: איתור נכס מתאים, הנפקת מספר מס יווני, מינוי עורך דין מקומי בייפוי כוח, בדיקה משפטית והנדסית של הנכס (קריטי: נכס עם עיקולים, שעבודים או חריגות בנייה יפסול את בקשת התושבות בהמשך), חוזה ראשוני ומקדמה, תשלום מס רכישה של 3.09%, חוזה נוטריוני סופי, והגשת רישום בטאבו היווני. עם קבלת מספר הפרוטוקול מהטאבו, שלב א' הושלם.

שלב א' מתחיל באיתור הנכס הנכון: שכונת מגורים באתונה

שלב ב', התושבות: איסוף מסמכים בישראל, תרגומם ואישורם באפוסטיל מהסוג הנכון (מקור נפוץ לעיכובים), הגשת בקשה דיגיטלית במערכת הממוחשבת של משרד ההגירה היווני, וקבלת אישור זמני שמאפשר תנועה חופשית בין ישראל ליוון עוד לפני קבלת הכרטיס. לאחר מכן, זימון לטביעות אצבע ביוון (הביקור הפיזי היחיד הנדרש בכל התהליך) וקבלת כרטיס התושבות.

כמה זמן זה לוקח ב-2026? אחרי שנים של עומס, הרשויות היווניות צמצמו משמעותית את התורים: בתרחיש מסודר, הטיפול בבקשה אורך כ-3-4 חודשים ממועד הביומטריה, והתהליך המלא, מאיתור נכס ועד כרטיס ביד, נמשך בדרך כלל בין שישה לתשעה חודשים. צוואר הבקבוק העיקרי הוא ההמתנה לתור טביעות האצבע.

כמה עולה התהליך מעבר למחיר הנכס?

כלל האצבע: תקציב נוסף של כ-10%-12% מעל מחיר הנכס. הפירוט:

• מס רכישה יווני: 3.09% ממחיר הנכס, משולם לפני החוזה הסופי
• שכר נוטריון: כ-1.5% (ביוון רק נוטריון מוסמך לתקף עסקאות נדל"ן, והוא פועל כנציג אובייקטיבי מטעם המדינה)
• אגרת רישום בטאבו: כ-0.6%
• דמי תיווך: כ-2%, המקובל בשוק היווני
• בדיקה משפטית: 200-500 יורו (מומלצת מאוד)
• בדיקה הנדסית: 300-700 יורו (מומלצת מאוד)
• הנפקת מספר מס יווני: כ-300 יורו
• ביטוח בריאות יווני ייעודי לתושבות: כ-200 יורו לשנה
• אגרות ממשלה לתושבות: 2,000 יורו למבקש הראשי, 150 יורו לכל בן משפחה מצטרף, ו-16 יורו אגרת כרטיס לכל מבקש
• תרגומים, אפוסטיל, ייפויי כוח ותמונות: 1,000-1,500 יורו
• ליווי משפטי מלא: משתנה לפי המשרד והיקף העסקה

טיפ שחוסך הפתעות: לכל נכס ביוון יש שני מחירים, מחיר השוק והמחיר האובייקטיבי שקובעת המדינה לפי מיקום, שנת בנייה ומאפיינים נוספים. חלק מהמסים והאגרות מחושבים לפי הגבוה מביניהם.

אילו מסים משלמים על נכס ביוון?

מס רכוש שנתי (ENFIA): המקבילה היוונית לארנונה, חל על הבעלים ולא על השוכר. המס מחושב לפי שטח הנכס, האזור, גיל המבנה והקומה, ובפועל מסתכם לרוב בכמה מאות עד אלפי יורו בשנה. בעלי נכסים בשווי מצטבר נמוך נהנים מהנחות אוטומטיות.

מס על הכנסות משכירות. שימו לב, המדרגות השתנו ב-2026: רפורמת המס שאושרה ביוון בנובמבר 2025 נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 והוסיפה מדרגת ביניים שמקלה משמעותית על משכירים:

• 15% על הכנסה שנתית של עד 12,000 יורו
• 25% על החלק שבין 12,001 ל-24,000 יורו (המדרגה החדשה)
• 35% על החלק שבין 24,001 ל-36,000 יורו
• 45% על החלק שמעל 36,000 יורו

מס שבח: מס של 15% על רווח ממכירת נדל"ן קיים בחוק אך מוקפא, וההקפאה הוארכה עד סוף 2026.

הגנת הדייר: החוק היווני מאפשר לשוכר להישאר בנכס עד שלוש שנים בתנאי החוזה המקורי, גם אם החוזה נחתם לתקופה קצרה יותר. חשוב להכיר לפני חתימה על חוזה שכירות.

ולישראלים: בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס למניעת כפל מס. ברוב המקרים לא תשלמו בישראל מס נוסף על מה ששולם ביוון, אך את הדיווח מומלץ להסדיר עם יועץ מס ישראלי שמכיר את האמנה.

האם מותר להשכיר את הנכס? כללי ה-Airbnb

זו אחת הנקודות הקריטיות ברפורמה האחרונה, והתשובה חדה: נכס שנרכש במסגרת גולדן ויזה אסור בהשכרה קצרת טווח, לא דרך Airbnb, לא דרך Booking ולא בשום פלטפורמה אחרת. האיסור חל על הנכס עצמו, ולכן גם השכרה ארוכה לצד שלישי שיפעיל בו השכרות קצרות נחשבת הפרה. הסנקציה: שלילת תושבות מיידית וקנס של 50,000 יורו.

מה כן מותר? השכרה ארוכת טווח, לתקופה של שישה חודשים ומעלה, מותרת לגמרי, והיא הדרך המקובלת להפיק תשואה שוטפת מנכס גולדן ויזה. מי שרכש נכס לפני כניסת הכללים החדשים לתוקף ממשיך לפעול לפי הכללים הישנים.

הטעויות הנפוצות שפוסלות בקשות, ואיך להימנע מהן

רוב הבקשות שנפסלות נופלות על אחת מארבע טעויות:

• פיצול הליווי בין שני עורכי דין, אחד לנדל"ן ואחד לתושבות. חוזה מכר מנוסח היטב מבחינה נדל"נית עלול להיפסל בבקשת התושבות אם אינו עומד בדרישות הספציפיות של התכנית. את התהליך צריך לנהל גורם אחד שמכיר את שני התחומים
• העברת כספים שלא לפי כללי התכנית. החוק קובע במדויק כיצד על הכסף לעבור, וסטייה מהכללים פוסלת את הבקשה גם כשהעסקה עצמה תקינה
• רכישה ללא בדיקה משפטית והנדסית. עיקול, שעבוד או חריגת בנייה שיתגלו בשלב התושבות יפסלו את הבקשה, אחרי שהכסף כבר שולם
• אפוסטיל שגוי על מסמכים מישראל. בישראל יש כמה סוגי אפוסטיל (משרד החוץ, בתי משפט, המשרד לענייני דת), ובקשות רבות נתקעות חודשים בגלל אישור מהסוג הלא נכון

שאלות נפוצות על גולדן ויזה ליוון

האם חייבים לפתוח חשבון בנק יווני?

לא. את כספי הרכישה אפשר להעביר מכל חשבון בנק בעולם, כל עוד הם מגיעים לחשבונו היווני של המוכר בהתאם לכללי התכנית. חשבון יווני מומלץ רק אם בכוונתכם להשכיר את הנכס לשוכר מקומי.

האם צריך להציג תעודת יושר?

לא. בשונה מתכניות תושבות אחרות באירופה, הגולדן ויזה היוונית אינה דורשת הצגת היעדר רישום פלילי כתנאי לבקשה.

כמה פעמים צריך להגיע ליוון?

פעם אחת בלבד, לצורך מתן טביעות אצבע. את כל שאר התהליך אפשר לבצע מרחוק באמצעות ייפוי כוח.

מה קורה אחרי 5 שנים?

מחדשים את התושבות לחמש שנים נוספות, ללא הגבלה על מספר החידושים, בתנאי שאתם עדיין מחזיקים בנכס (או בנכס חלופי) בשווי הנדרש.

ממתי נספרות חמש השנים?

מקבלת האישור הזמני שמונפק עם הגשת הבקשה, לא מקבלת הכרטיס הפיזי. כלומר, גם תקופת ההמתנה לביומטריה נספרת לטובתכם.

האם ההשקעה מקנה אזרחות ודרכון אירופי?

לא באופן אוטומטי. התושבות היא הבסיס, ולאחר 7 שנים אפשר להגיש בקשת אזרחות, בכפוף למבחני שפה ותרבות ולמגורים בפועל ביוון. עבור רוב המשקיעים, הערך המרכזי הוא התושבות עצמה.

תכנית הגולדן ויזה היוונית נותרה ב-2026 אחת מתכניות התושבות האטרקטיביות באירופה, אבל הרפורמות האחרונות הפכו את בחירת הנכס הנכון, באזור הנכון ובמבנה העסקה הנכון, לקריטית מתמיד. צוות קליאה מלווה משקיעים ישראלים בשוק היווני מקצה לקצה, מאיתור נכסים שעומדים בתנאי התכנית ועד המפתח, בעברית, בשקיפות מלאה ועם השותפים המקצועיים הנכונים בשטח.

המידע במאמר נכון לאוגוסט 2026 ומבוסס על החקיקה והפרסומים העדכניים. אין לראות בו ייעוץ משפטי, מיסויי או השקעתי; לפני כל החלטה מומלץ להיוועץ באנשי מקצוע המתמחים בתחום.