גולדן ויזה ליוון: המדריך המלא למשקיע הישראלי

01

מה זו גולדן ויזה ביוון ומה היא מקנה?

אשרת תושבות יוונית לחמש שנים, שיוון מעניקה למי שרוכש בה נדל"ן בשווי מינימלי של €250,000 עד €800,000 לפי האזור ולפי סוג הנכס. היא מתחדשת ללא הגבלת מספר בני המשפחה, חלה על שלושה דורות במשפחה (המשקיעים ובני הזוג / הילדים עד גיל 24 / ההורים משני הצדדים), אינה מחייבת מגורים ביוון, ופותחת מסלול לאזרחות אירופית אחרי שבע שנים לאחד מבני המשפחה בלבד. התכנית פועלת מ-2013, ובקשות התושבות מוגשות במערכת הממוחשבת של משרד החוץ היווני.

בעברית קוראים לה גם ויזת זהב, וההגדרה המקצועית היא תכנית תושבות באמצעות השקעה (Residency by Investment). העיקרון פשוט: משקיע זר שרוכש נכס בשווי הקבוע בחוק זוכה באשרת תושבות לחמש שנים, שהות מינימלית ביוון אינה נדרשת, וכל עוד הנכס נשאר בבעלותכם האשרה מתחדשת שוב ושוב.

מבחינת יוון התכנית היא כלי למשיכת הון זר, וזה מסביר דינמיקה שחוזרת על עצמה: ככל שהכלכלה המקומית מתחזקת, הסף עולה. הרפורמה שנכנסה לתוקף בספטמבר 2024 היא הדוגמה האחרונה, והיא ייקרה את הכניסה בצורה משמעותית. עשור של העלאות חוזרות ונשנות מצביע על כך שכדאי להתייחס לתנאים הנוכחיים כאל חלון הזדמנויות שהולך ומצטמצם.

דיוק אחד שחוזר בכל שיחה: מדובר בתושבות, לא באזרחות. עבור רוב המשקיעים זה בדיוק מה שהם מחפשים: חופש תנועה במרחב שנגן וזכות שהייה בלתי מוגבלת ביוון, בלי לוותר על החיים בישראל.

ומה קורה בתום חמש השנים, כולל מסלול האזרחות? הכל מפורט בהמשך ונכון לאוגוסט 2026.

02

כמה צריך להשקיע ביוון ב-2026?

€800,000 באזורים המבוקשים, €400,000 בשאר חלקי יוון, ו-€250,000 בשני מסלולים מיוחדים. בשתי המדרגות העליונות נדרש נכס בודד בשטח שימוש עיקרי של 120 מ"ר לפחות. הסף נקבע לפי האזור שבו נמצא הנכס ולפי סוג הנכס. רפורמה שנכנסה לתוקף בספטמבר 2024 העלתה משמעותית את ספי ההשקעה, ומדרגת €250,000 נשארה בסף הישן, נכון לאוגוסט 2026.

מדרגה ראשונה, €800,000: מחוז אטיקה (אתונה רבתי), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם יותר מ-3,100 תושבים. אלה האזורים המבוקשים, ובהם נקבע הסף הגבוה מכולם.

מדרגה שנייה, €400,000: כל שאר חלקי יוון. כאן מתרכז רוב הביקוש הישראלי, בצפון יוון ובחלקידיקי, ודרישת 120 מ"ר חלה גם במדרגה הזאת.

מדרגה שלישית, €250,000: לשני סוגי נכסים בלבד:

נכס לשימור שנרכש ושופץ לפי כללי השימור היווניים.

נכס שהוסב ממסחר למגורים, בתנאי שההסבה הושלמה אחרי 5 באפריל 2024, שהנכס לא שימש לפעילות עסקית בחמש השנים שקדמו לרכישה, ושאינו רשום ככתובת של תאגיד.

בשני המסלולים הללו אין דרישה לשטח מינימלי, בשונה ממסלולי המחירים €400,000 / €800,000.

03

אילו נכסים עומדים בתנאי התכנית?

נכס בודד בלבד. החוק אינו מאפשר לצרף שתי דירות זולות כדי להגיע לסף, ובשתי המדרגות העליונות נדרש שטח שימוש עיקרי של 120 מ"ר לפחות; מחסן וחניה אינם נספרים. השווי הזה צריך להישמר לכל אורך תקופת התושבות, נכון לאוגוסט 2026.

שלושה דגשים שמשקיעים מפספסים. הראשון הוא דרישת הנכס הבודד: אין צירוף. השני הוא שמירת השווי לאורך זמן: מותר למכור ולרכוש נכס חלופי, אבל הערך צריך להישמר ברציפות, בלי חלון שבו אין בבעלותכם נכס בשווי הנדרש.

השלישי מפתיע כמעט כל אחד: באיים שסמוכים לגבולות יוון חלות מגבלות רכישה על אזרחים שאינם אירופאים. זו בדיקה שצריכה להתבצע טרם רכישת הנכס, לא אחריה.

ומעל הכול, הבדיקה שקובעת: נכס עם עיקול, שעבוד או חריגת בנייה יפסול את בקשת התושבות בהמשך. בדיקה משפטית והנדסית לפני החוזה עולה כמה מאות יורו, והיא מתבצעת לפני שהכסף עובר. הפירוט המלא מופיע בפרק העלויות.

04

מי מהמשפחה נכלל באשרה?

שלושה דורות בבקשה אחת: המשקיע, בן או בת הזוג, הילדים, וההורים משני הצדדים. ילד שנכלל בבקשה לפני גיל 21 שומר על התושבות עד גיל 24, ובטווח הזה הוא רשאי גם לעבוד ביוון.

זה אחד היתרונות הבולטים של התכנית היוונית: ההורים נכללים משני הצדדים, לא רק אלה של המשקיע.

מה שהתושבות מקנה בפועל: כניסה חופשית ליוון ולמרחב שנגן, בלי אשרה ובלי רישום ETIAS שצפוי לחול על תיירים ישראלים; ביטול תקרת 90 הימים מתוך 180 שחלה היום על ישראלים; שהייה בלתי מוגבלת ביוון; זכאות לשירותי בריאות וחינוך ציבוריים; ואפשרות להחזיק ולנהל חברה יוונית באופן חוקי.

ומה שהיא לא מחייבת: מגורים. אפשר להמשיך לחיות בישראל ולהחזיק בתושבות היוונית לאורך שנים, למעט הגעה פיזית אחת לצורך טביעות אצבע.

05

כמה עולה התהליך מעבר למחיר הנכס?

יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות נוספות של 10%-12% מעל מחיר הנכס.

הרכיבים הקבועים: אגרות תושבות של €2,000 למבקש הראשי, €150 לכל בן משפחה מצטרף ו-€16 אגרת כרטיס לכל מבקש; בדיקה משפטית €100-€500; בדיקה הנדסית €300-€700; הנפקת מספר מס יווני (ΑΦΜ) כ-€300; ביטוח בריאות יווני ייעודי כ-€100 לשנה; ותרגומים, אפוסטיל וייפויי כוח €1,000-€1,500.

ונקודה שחוסכת הפתעות בשלב התשלום: לכל נכס ביוון נקבעים שני שוויים במקביל. יש את מחיר העסקה בפועל, ויש את המחיר האובייקטיבי שהמדינה קובעת לפי מיקום הנכס, שנת הבנייה ומאפיינים נוספים. חלק מהמסים והאגרות נגזרים מהגבוה מבין השניים, כך שמציאה על הנייר עלולה להתמסות לפי שווי גבוה יותר.

06

איך מתנהל התהליך מ-א' ועד ת'?

התהליך מורכב משני שלבים עוקבים. שלב א' הוא השלב הנדלנ"י המתחיל באיתור הנכס ומסתיים עם רישומו במשרדי הטאבו היווני; שלב ב' הוא השלב התושבותי, המתחיל באיסוף המסמכים בישראל ומסתיים עם קבלת כרטיס התושבות הקבוע.

שלב ב' לא מתחיל לפני ששלב א' מסתיים, וצעד שנעשה מוקדם מדי, למשל חתימה על חוזה לפני בדיקה הנדסית, עלול להפיל את בקשת התושבות אחרי שהכסף כבר עבר. שלב א' מגיע לסיומו עם קבלת מספר פרוטוקול מהטאבו, ומרגע שהוא בידיכם אפשר להתקדם לשלב ב - תושבות יוונית לכל בני המשפחה.

1. איתור נכס שעומד בתנאי התכנית

   לא כל נכס כשר לתכנית: הסף, השטח והאזור כמו גם תקנון הבית המשותף, החוקים והרגולציות האזוריים.

2. הנפקת מספר מס יווני (ΑΦΜ)

   הצעד השני בשלב הנדל"ן, לפני מינוי עורך הדין המקומי.

3. מינוי עורך דין מקומי בייפוי כוח

   מאפשר לנהל את כל שלב א' מרחוק.

4. בדיקה משפטית והנדסית של הנכס

   אחד הצעדים החשובים ביותר. עיקול, שעבוד או חריגת בנייה יפסלו את בקשת התושבות בהמשך.

5. חוזה ראשוני, מקדמה ומס רכישה 3.09%

   מס הרכישה משולם לפני החוזה הסופי, בשיעור 3.09% ממחיר הנכס.

6. חוזה נוטריוני סופי ורישום בטאבו

   ביוון רק נוטריון מוסמך לבצע עסקאות נדל"ן, כנציג אובייקטיבי מטעם המדינה.

7. הגשת הבקשה הדיגיטלית וקבלת אישור זמני

   כבר בשלב הזה אפשר לנוע חופשי בין ישראל ליוון ולאזורים שאינם באמנת שנגן.

8. טביעות אצבע ביוון וקבלת כרטיס התושבות

   הביקור הפיזי היחיד הנדרש בכל התהליך. לעתים האישור הזמני מגיע לפני טביעות האצבע ולעתים אחריו.

בין 1-6 חודשים מיום הגשת הבקשה לתושבות ועד לקבלת אישור התושבות הזמני.

07

כמה זמן לוקח לקבל את האשרה?

שישה עד תשעה חודשים לתהליך המלא, מאיתור הנכס ועד כרטיס התושבות, ומהם בין 1-6 חודשים מיום הגשת הבקשה ועד אישור התושבות הזמני. שני דברים עלולים להאריך את לוח הזמנים, ושניהם בשליטתכם.

הראשון הוא אפוסטיל מהגוף הלא נכון, שמחזיר אתכם לתחילת הליך האישור ומוסיף חודשים. השני הוא נכס שלא נבדק מראש: עיקול, שעבוד או חריגת בנייה שמתגלים בשלב התושבות מפילים את הבקשה, לא מעכבים אותה. שתי הטעויות מפורטות בפרק הטעויות.

ונקודה שמשנה את החישוב: הספירה של חמש השנים מתחילה להיספר מיום קבלת האישור הזמני שמונפק עם הגשת הבקשה, ולא בכרטיס הפיזי שמגיע חודשים אחריו.

08

אילו מסים משלמים על נכס ביוון?

שני מסים שוטפים ומס אחד מוקפא. מס רכוש שנתי (ΕΝΦΙΑ) חל על הבעלים ומסתכם לרוב בכמה מאות עד אלפי יורו בשנה; הוא משקף ערך של חצי אחוז בערך מערכו של הנכס. מס על הכנסות שכירות נע בין 15% ל-45% (מס מדורג) ומס שבח של 15% קיים בחוק אך מוקפא עד סוף 2026.

מס רכוש שנתי (ΕΝΦΙΑ): המקבילה היוונית לארנונה. הוא מוטל על הבעלים ולא על השוכר, וגובהו נגזר משטח הנכס, מהאזור, מגיל המבנה ומהקומה.

מס על הכנסות משכירות: המדרגות השתנו ב-2026. הרפורמה אושרה בנובמבר 2025 ונכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026, ועיקרה מדרגת ביניים חדשה המקלה משמעותית על בעלי הנכסים. הפירוט המלא בטבלה המצורפת.

שתי נקודות המשפיעות על התשואה בפועל:

חוק הגנת הדייר: גם כשהחוזה נחתם לתקופה קצרה, שוכר יווני רשאי להישאר בדירה עד שלוש שנים לפי תנאי החוזה המקורי.

אמנת המס: ישראל ויוון חתומות על אמנת מס למניעת כפל מס, ולכן מס ששולם ביוון בדרך כלל לא ייגבה שוב בישראל. את הדיווח עצמו כדאי לעבור עם יועץ מס ישראלי שמכיר את האמנה.

09

האם מותר להשכיר את הנכס ב-Airbnb?

לא. נכס שנרכש במסלול גולדן ויזה אסור להשכרה קצרה - לא ב-Airbnb, לא ב-Booking ולא בשום פלטפורמה אחרת. הסנקציה היא שלילת תושבות מיידית וקנס של €50,000. השכרה ארוכת טווח, משישה חודשים ומעלה, מותרת לגמרי. נכון לאוגוסט 2026.

זוהי נקודה שקל לשגות בה: האיסור חל על הנכס, לא על מי שמשכיר אותו. לכן גם חוזה ארוך לצד שלישי שיפעיל בנכס השכרות קצרות נחשב הפרה, ודי בו כדי לשלול את התושבות.

את הנכס שנרכש לטובת תושבות ניתן להשכיר ע"י חוזה שכירות ארוך, לשישה חודשים ומעלה. מדרגות המס על הכנסות שכירות מפורטות בפרק המיסוי, ושם גם ההסבר על הגנת הדייר, שחשוב להכיר לפני החתימה.

רכישות שהושלמו לפני שהכללים החדשים נכנסו לתוקף ממשיכות להתנהל לפי המשטר הקודם.

10

מה קורה בתום חמש שנים?

התושבות מתחדשת לחמש שנים נוספות, ללא תקרת חידושים, כל עוד הנכס שברשותכם עומד בשווי הנדרש, מקורי או חלופי. משנת התושבות השביעית ואילך נפתחת האפשרות לבקש אזרחות יוונית, והיא מותנית במבחני שפה, תרבות והיסטוריה ובמגורים בפועל ביוון. אפשרות זו ניתנת למבקש הראשי בלבד ולא לבני המשפחה שלו.

החידוש עצמו הוא הליך טכני, אבל התנאי שמאחוריו מחמיר: השווי צריך להתקיים ברצף לאורך כל התקופה, לא רק ביום ההגשה. אפשר להחליף נכס לאורך הדרך, ובלבד שלא נפתח פער שבו אין בבעלותכם נכס בשווי הנדרש.

ולגבי אזרחות: היא אינה אוטומטית. הגישה לבחינות אפשרית אחרי שבע שנים ומותנית במגורים בפועל ביוון (כלומר - בוויתור על אחד היתרונות המרכזיים של האשרה). עבור רוב המשקיעים, הערך המרכזי נשאר התושבות עצמה.

11

אילו טעויות פוסלות בקשות?

פיצול הליווי בין שני עורכי דין מתחומי הנדל"ן והתושבות, העברת כספים שלא לפי כללי התכנית, רכישת נכס ללא בדיקה משפטית והנדסית, ואפוסטיל מהסוג הלא נכון על מסמכים מישראל. כל ארבעתן ניתנות למניעה בתכנון מקדים.

12

למה יוון, ולמה דווקא עכשיו?

משום שהיא אחת המדינות האחרונות באירופה שבהן רכישת נדל"ן עדיין מזכה את משקיעיה בתושבות. פורטוגל הוציאה את הנדל"ן מהתכנית שלה, ספרד סגרה את תכניתה לגמרי, ויוון נותרה עם מסלול נדל"ן פעיל, שספי ההשקעה בו הועלו שוב ושוב בעשור האחרון.

מפת התכניות האירופיות הצטמצמה מאוד בשנים האחרונות, ובכל הנוגע למסלול נדל"ן יוון היא כמעט כל מה שנותר בה. גם שם הכיוון ברור: אותו היגיון שהוביל לרפורמת ספטמבר 2024 ממשיך לפעול, ונכון ל-2026 הסף באזורים המבוקשים כבר עומד על €800,000.

קריאה נוספת: הסקירה המלאה של רפורמת 2024 והמדרגות החדשות במגזין קְלֶאָה.

13

מה עוד כדאי לדעת לפני שמתחילים?

שש שאלות חוזרות כמעט בכל שיחת ייעוץ, וכולן נוגעות למה שקורה מסביב לעסקה: חשבון בנק, תעודת יושר, מספר הטיסות, חובת מגורים, אזרחות ומכירת הנכס. התשובות כאן קצרות, מדויקות ומבוססות על החקיקה היוונית העדכנית: